PENYUSUNAN ANGGARAN PROYEK PEMBANGUNAN

MAKALAH

ASPEK HUKUM DALAM PEMBANGUNAN

PENYUSUNAN ANGGARAN PROYEK PEMBANGUNAN

KELOMPOK 4

4TA04

1.     Miftakhunuri                    (14315173)

2.     Nayla Azka                     (15315016)

3.     Raka Muhammad I.        (15315606)

JURUSAN TEKNIK SIPIL

FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN

UNIVERSITAS GUNADARMA

2018

MAKALAH

ASPEK HUKUM DALAM PEMBANGUNAN

PENYUSUNAN ANGGARAN PROYEK PEMBANGUNAN

1.         LANDASAN TEORI

Pelaksanaan sebuah proyek konstruksi sangat berkaitan dengan proses manajemen didalamnya. Pada tahapan itu, pengelolaan anggaran biaya untuk melaksanakan pekerjaan tersebut, perlu dirancang dan disusun sedimikian rupa berdasarkan sebuah konsep estimasi yang terstruktur sehingga menghasilkan nilai estimasi rancangan yang tepat dalam arti ekonomis. Nilai estimasi anggaran yang disusun selanjutnya dikenal dengan istilah Rencana Aanggaran Biaya (RAB) Proyek, yang mempunyai fungsi dan manfaat lebih lanjut dalam hal mengendalikan sumberdaya material, tenaga kerja, peralatan dan waktu pelaksanaan proyek sehingga pelaksanaan kegiatan  proyek yang dilakukan akan mempunyai nilai efisiensi dan efektivitas. Konsep penyusunan Rencana Anggaran Biaya (RAB) Proyek, pada pelaksanaannya didasarkan pada sebuah analisa masing-masing komponen penyusunnya (material, upah dan peralatan) untuk tiap-tiap item pekerjaan yang terdapat dalam keseluruhan proyek. Hasil analisa komponen tersebut pada akhirnya akan menghasilkan Harga Satuan Pekerjaan (HSP) per item yang menjadi dasar dalam menentukan nilai estimasi biaya pelaksanaan proyek keseluruhan dengan mekonversikannya kedalam total volume untuk tiap item pekerjaan yang dimaksud.

2.         PENGERTIAN RANCANGAN ANGGARAN BIAYA (RAB)

Secara umum pengertian Rencana Anggaran Biaya (RAB) Proyek, adalah nilai estimasi biaya yang harus disediakan untuk pelaksanaan sebuah kegiatan proyek. Namun beberapa praktisi mendefinisikannya secara lebih detail, seperti:

a.      Menurut Sugeng Djojowirono, 1984, Rencana Anggaran Biaya (RAB) Proyekmerupakan perkiraan biaya yang diperlukan untuk setiap pekerjaan dalam suatu proyek konstruksi sehingga akan diperoleh biaya total yang diperlukan untuk menyelesaikan suatu proyek.

b.      Menurut Ir. A. Soedradjat Sastraatmadja, 1984, dalam bukunya ”Analisa Anggaran Pelaksanaan“, bahwa Rencana Anggaran Biaya (RAB) dibagi menjadi dua, yaitu rencana anggaran terperinci dan rencana anggaran biaya kasar.

1)      Rencana Anggaran Biaya Kasar Merupakan rencana anggaran biaya sementara dimana pekerjaan dihitung tiap ukuran luas. Pengalaman kerja sangat mempengaruhi penafsiran biaya secara kasar, hasil dari penafsiaran ini apabila dibandingkan dengan rencana anggaran yang dihitung secara teliti didapat sedikit selisih.

2)      Rencana Anggaran Biaya Terperinci Dilaksanakan dengan menghitung volume dan harga dari seluruh pekerjaan yang dilaksanakan agar pekerjaan dapat diselesaikan secara memuaskan. Cara perhitungan pertama adalah dengan harga satuan, dimana semua harga satuan dan volume tiap jenis pekerjaan dihitung. Yang kedua adalah dengan harga seluruhnya, kemudian dikalikan dengan harga serta dijumlahkan seluruhnya.

c.      J. A. Mukomoko, dalam bukunya Dasar Penyusunan Anggaran Biaya Bangunan, 1987 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Proyek  adalah perkiraan nilai uang dari suatu kegiatan (proyek) yang telah memperhitungkan gambar-gambar bestek serta rencana kerja, daftar upah, daftar harga bahan, buku analisis, daftar susunan rencana biaya, serta daftar jumlah tiap jenis pekerjaan.

d.      Jhon W. Niron alam bukunya Pedoman Praktis Anggaran dan Borongan Rencana Anggaran Biaya Bangunan, 1992, Rencana Anggaran Biaya (RAB) Proyek mempunyai pengertian sebagai berikut:

1)      Rencana          : Himpunan planning termasuk detail dan tata cara

                          pelaksanaan pembuatan sebuah bangunan.

2)      Angaran           : Perhitungan biaya berdasarkan gambar bestek

                          (gambar rencana) pada suatu bangunan.

3)      Biaya               : Besarnya pengeluaran yang ada hubungannya

                          dengan borongan yang tercantum dalam

                          persyaratan yang ada.

c.      Bachtiar Ibrahim dalam bukunya Rencana dan Estimate Real of Cost, 1993, yang dimaksud Rencana Anggaran Biaya (RAB) Proyek adalah perhitungan banyaknya biaya yang diperlukan untuk bahan dan upah, serta biaya-biaya lain yang berhubungan dengan pelaksanaan bangunan atau proyek tersebut.

3.         MAKSUD DAN TUJUAN

Tujuan penyusunan anggaran biaya bangunan adalah untuk menghitung biaya-biaya yang diperlukan dari suatu bangunan dan dengan biaya ini bangunan tersebut dapat terwujud sesuai dengan yang direncanakan.

4.         PERKEMBANGAN RANCANGAN ANGGARAN BIAYA (RAB)

Bagi praktisi konstruksi di Indonesia, istilah Analisa BOW dalam penyusunan Rencana Anggaran Biaya (RAB) Proyek bukan merupakan hal asing. Analisa BOW (Burgerlijke Openbare Werken) yang ditetapkan oleh Dir. BOW pada tanggal 28 Februari 1921 oleh pemerintahan penjajahan Belanda, merupakan standar   ketetapan umum yang digunakan untuk mengestimasi nilai sebuah pelaksanaan kontruksi pada waktu itu.

Pada perkembangannya setelah penjajahan Belanda di Indonesia berakhir, analisa BOW menjadi salah satu peninggalan yang mempunyai manfaat bagi para praktisi konstruksi di Indonesia sampai dengan era tahun 1980-an dalam hal menyusun estimasi nilai Rencana Anggaran Biaya (RAB) Proyek. Namun demikian seiring dengan perkembangan industri konstruksi di Indonesia, Analisa BOW yang menggunakan asumsi-asumsi praktis dalam menentukan harga satuan pekerjaan, di nilai sudah tidak cocok lagi. Jika pada saat dikenalkannya, metode Analis BOW hanya berorientasi pada kegiatan industri kontruksi yang bersifat padat karya dengan peralatan tradisional, maka pada era sekarang disaat pelaksanaan kegiatan industri konstruksi banyak yang menggunakan peralatan berat dan modern dan semakin kompleks, maka kepraktisan analisa BOW akan menghasilkan nilai estimasi Rencana Anggaran Biaya (RAB) Proyek yang kurang memuaskan.

Dalam rangka untuk mengembangkan analisa BOW, maka sejak tahun 1987 sampai 1991, Pusat Penelitian dan Pengembangan Permukiman melakukan penelitian terhadap hal itu. Berbagai metode pendekatan melalui pengumpulan data skunder analisa biaya yang digunakan beberapa kontaktor dikumpulkan untuk kemudian dianalisa dan dibandingkan kecocokannya dengan pengamatan langsung terhadap biaya pelaksanaannya. Hasil kegiatan penelitian itu dituangkan dalam sebuah produk analisa harga satuan biaya kontruksi dalam Standar Nasional Indonesia pada tahun 1991. Produk SNI itu kemudian disahkan dalam norma standar SNI 1991-1992 oleh Badan Standarisasi Nasional, sebagai metode rujukan terbaru dalam penyusunan Rencana Anggaran Biaya (RAB) Proyek. Sebagai tindak lanjut dari kegiatan ini maka pada tahun 2002 sampai dengan saat ini, dilakukan kajian lebih mendalam terhadap Analisa Harga Satuan Perkiraan (HSP), agar diperoleh kesempurnaan dengan sasaran pemanfaatan penggunaan metode SNI ini untuk bangunan gedung, perumahan dan jalan. 

5.         KEGUNAAN RANCANGAN ANGGARAN BIAYA (RAB)

Sebuah penyusunan Rencana Anggaran Biaya (RAB) Proyek mempunyai beberapa kegunaan, antara lain:

a.      Sebagai bahan dasar usulan pengajuan proposal agar didapatkannya sejumlah aliran dana bagi sebuah pelaksanaan proyek dari pemerintah pusat ke daerah pada instansi-instansi tertentu.

b.  Sebagai standar harga patokan sebuah proyek yang dibuat oleh stakes holder dalam bentuk owner estimate (OE).

c.      Sebagai bahan pembanding harga bagi stakes holder dalam menilai tingkat kewajaran owner estimate yang dibuatnya dalam bentuk engineering estimate (EE) yang dibuat oleh pihak konsultan.

d.      Sebagai rincian item harga penawaran yang dibuat kontraktor dalam menawar pekerjaan proyek.

e.      Sebagai dasar penentuan kelayakan ekonomi teknik sebuah investasi proyek sebelum dilaksanakan pembangunannya.

6.         JENIS ANGGARAN BIAYA

Secara garis besar ada dua macam atau jenis anggaran biaya, yaitu sebagai berikut:

a.      Anggaran biaya raba/ perkiraan

Hasil dari penyusunan anggaran biaya raba berupa anggaran biaya kasar yang diusahakan agar tidak terpaut jauh dengan anggaran biaya yang sebenarnya/ anggaran biaya pasti. Untuk keperluan ini para penyusun anggaran perlu mempunyai data/ catatan dari harga bangunan sejenis yang telah pernah dilaksanakan. Semuanya perlu dikumpulkan untuk bahan pertimbangan/ penyusunan anggaran, selain harga-harga bangunan yang diperoleh berdasarkan pengalaman.

Anggaran biaya raba digunakan untuk berma-cam-macam maksud, tergantung untuk keperluan si-apa anggaran tersebut dibuat. Anggaran biaya raba dapat pula dipakai sebagai pembanding/kontrol pada waktu menghitung anggaran biaya pasti.

Pemberi tugas menggunakan anggaran biaya raba untuk keperluan sebagai berikut:

1)      Perkiraan penamaan modal dan perkiraan biaya yang harus disediakan.

2)      Kelayakan dari segi ekonomi bangunan/ proyek.

Perencana menggunakan anggaran biaya raba untuk keperluan sebagai berikut:

1)      Sebagai bahan untuk perenvanaan bangunan lebih lanjut.

2)      Sebagai pemilihan alternative perencanaan.

Kontraktor menggunakan anggaran biaya raba untuk keperluan sebagai berikut:

1)      Menentukan keputusan ikut berpartisipasi atau tidak dalam pelelangan

2)      Memperkirakan modal dalam pelaksanaan pembangunan.

Cara menghitung anggaran biaya raba terlebih dahulu perlu didata bahan yang diperlukan termasuk harga bangunan sejenis yang ada. Selanjutnya perlu ditetapkan ukuran pokok berdasarkan gambar prarencana yang akan dipakai sebagai dasar perhitungan untuk menentukan harga satuan pekerjaan. Yang dimaksud dengan ukuran pokok, pada umumnya tergantung dari jenis bangunan yang akan dihitung. Misalnya untuk bangunan ge-dung, yang dipakai sebagai ukuran pokok adalah luas lantai per m², luas atap per m².

b.      Anggaran biaya pasti/ definitive.

Penyusunan anggaran biaya pasti berbeda dengan penyusunan anggaran biaya raba, baik mengenai bahan-bahan yang diperlukan maupun cara penyusunan dari anggaran tersebut. Anggaran biaya pasti harus disusun seteliti dan secermat mungkin, karena hasil yang diharapkan adalah harga bangunan pasti atau harga bangunan yang sebenarnya.

Bahan bahan yang diperlukan untuk penyusunan anggaran biaya pasti adalah sebagai berikut:

1)      Peraturan dan syarat-syarat.

2)      Gambar rencana/ gambar bestek.

3)      Berita acara/ risalah penjelasan pekerjaan (untuk bangunan yang dilelangkan).

4)      Buku analisa BOW atau lainnya.

5)      Peratuan normalisasi yang bersangkutan.

Perhitungan yang dibuat untuk menyusun Anggaran Biaya Pasti akan menghasilkan suatu biaya/ harga bangunan dan dengan biaya /harga tersebut untuk pelaksanaan. Oleh karena itu, anggaran biaya pasti harus disusun dengan teliti, rinci dan selengkap-lengkapnya.

Penyusunan Anggaran Biaya Pasti dilaksanakan dengan cara pembuatan daftar-daftar sebagai berikut:

1)      Daftar Harga Satuan Bahan (Daftar I). Daftar harga satuan bahan berisi daftar ba-han-bahan bangunan yang akan diperguna-kan untuk pelaksanaan pekerjaan dengan satuan masing-masing, seperti m², m³, m¹, lembar dan sebagainya.

2)      Daftar Harga Satuan Upah Tenaga (Daftar II). Berisi upah perhari dari tenaga kerja yang akan digunakan sebagai pelaksana pekerjaan.Macam/ jenis tenaga kerja ini tergantung dari macam/ jenis bagian pekerjaan yang pada u-mumnya merupakan gabungan dari beberapa jenis tenaga kerja yaitu pekerja, tukang, kepala tukang, mandor dll.

3)      Daftar harga satuan bahan dan upah tenaga kerja pada tiap satuan pekerjaan (Daftar III). Yang dimaksud dengan jenis pekerjaan yaitu se-mua jenis pekerjaan yang ada mulai dari peker-jaan persiapan sampai dengan pekerjaan penye-lesaian dari bangunan. Harga satuan bahan dan harga satuan upah, dapat diperoleh dari perhitungan dengan menggunakan analisa BOW atau perhitungan analisa lainnya.

4)      Daftar volume dan harga satuan pekerjaan (Daftar IV). Yang dimaksud volume pekerjaan adalah per-hitungan dari gambar rencana/gambar bestek yang dapat berupa jumlah dalam isi (M³), luas (M²), panjang (M¹) atau jumlah dalam satuan lain. Harga satuan pekerjaan diperoleh dari perhitungan analisa BOW atau analisa lainnya. Harga pekerjaan diperoloeh dari perkalian jumlah volume dengan harga satuan pekerjaan.

5)      Daftar rekapitulasi (Daftar V) adalah merupakan daftar himpunan/ ikhtisar dari semua kegiatan pekerjaan. Penjumlahan harga-harga pekerjaan dari daftar V ini merupakan harga bangunan real/ nyata yang lazim disebut harga nominal. Selanjutnya masih harus ditambah dengan biaya-biaya lain yaitu biaya umum, biaya tak terduga, pajak dan keuntungan.

7.         KOMPONEN PENYUSUN RENCANA ANGGARAN BIAYA (RAB)

Seperti yang telah disinggung pada bagian diatas, maka jika dirumuskan secara umum Rencana Anggaran Biaya (RAB) Proyek merupakan total penjumlahan dari hasil perkalian antara volume suatu item pekerjaan dengan harga satuannya. Bahasa matematis yang dapat dituliskan adalah sebagai berikut:

Ada tiga istilah yang harus dibedakan dalam menyusun anggaran biaya bangunan yaitu harga satuan bahan, harga satuan upah, dan harga satuan pekerjaan.

Adapun Persentase Bobot Pekerjaan (PBP) adalah besarnya persen pekerjaan siap, dibandingkan dengan pekerjaan siap se-luruhnya. Pekerjaan siap seluruhnya dinilai 100 %.

Jika merujuk pada sebuah item pekerjaan, maka pada dasarnya untuk melaksanakan sebuah item pekerjaan membutuhkan upah, material, peralatan yang digunakan (sebagai biaya langsung) dan overhead, profit dan tax (sebagai biaya tidak langsung). Adapun penjelasan secara rinci mengenai komponen-komponen penyusun dari Rencana Anggaran Biaya (RAB) Proyek adalah sebagai berikut:

a.      Komponen biaya langsung (Direct Cost)

Biaya langsung atai direct cost merupakan seluruh biaya permanen yang melekat pada hasil akhir konstruksi sebuah proyek. Biaya langsung terdiri dari:

1)      Biaya bahan/ material

Merupakan harga bahan atau material yang digunakan untuk proses pelaksanaan konstruksi, yang sudah memasukan biaya angkutan, biaya loading dan unloading, biaya pengepakkan, penyimpanan sementara di gudang, pemeriksaan kualitas dan asuransi.

2)      Upah tenaga kerja

Biaya yang dibayarkan kepada pekerja/buruh dalam menyelesaikan suatu jenis pekerjaan sesuai dengan keterampilan dan keahliannya.

3)      Biaya peralatan

Biaya yang diperlukan untuk kegiatan sewa, pengangkutan, pemasangan alat, memindahkan, membongkar dan biaya operasi, juga dapat dimasukkan upah dari operator mesin dan pembantunya.

b.      Komponen biaya tidak langsung (Indirect Cost)

Biaya tidak langsung atau indirect cost adalah biaya yang tidak melekat pada hasil akhir konstruksi sebuah proyek tapi merupakan nilai yang dipungut karena proses pelaksanaan konstruksi proyek. Biaya tidak langsung terdiri dari:

1)         Overhead umum

Overhead umum biasanya tidak dapat segera dimasukkan ke suatu jenis pekerjaan dalam proyek itu, misalnya sewa kantor, peralatan kantor dan alat tulis menulis, air, listrik, telepon, asuransi, pajak, bunga uang, biaya-biaya notaris, biaya perjalanan dan pembelian berbagai macam barang-barang kecil.

2)         Overhead proyek

Overhead proyek ialah biaya yang dapat dibebankan kepada proyek tetapi tidak dapat dibebankan kepada biaya bahan-bahan, upah tenaga kerja atau biaya alat-alat seperti misalnya; asuransi, telepon yang dipasang di proyek, pembelian tambahan dokumen kontrak pekerjaan, pengukuran (survey), surat-surat ijin dan lain sebagainya. Jumlah overhead dapat berkisar antara 12 sampai 30 %.

3)         Profit

Merupakan keuntungan yang didapat oleh pelaksana kegiatan proyek (kontraktor) sebagai nilai imbal jasa dalam proses pengadaan proyek yang sudah dikerjakan. Secara umum keuntungan yang yang diset oleh kontraktor dalam penawarannya berkisar antara 10 % sampai 12 % atau bahkan lebih, tergantung dari keinginan kontrakor.

c)      Pajak

Berbagai macam pajak seperti PPN, PPh dan lainnya atas hasil operasi perusahaan.